부동산 양도세율 구간 정리

부동산 양도세율 구간과 추가되는 세율인상 정보 정리

 

기존 부동산 양도소득세 기본세율 구간을 알아보고 21년 새해에 달라지는 양도소득세 과세표준 구간 및 최고세율 인상관련 정보를 알아보려고 합니다.

 

부동산 양도세율

 

부동산 양도소득세란 내용을 확인하다 보니 부동산의 보유 기간별, 매수와 매도관련 차액금액별, 보유하고 있는 사람마다의  정말 갖자기 상황별로 다 틀려지기 때문에 부동산 매도시 예상하지도 못한 정도의 금액이 나올수도 있어서 관련 정보르 알아보려고 합니다.

 

 

부동산 양도세율

1) 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰 것을 적용 

(기본세율 + 10%p와 40 or 50% 경합시 세액 큰 것 적용)

2) 12.5.15. 주택지정지역(강남,서초,송파) 해제 / 08.11.7. 토지지정지역 해제

3) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 40% - 14.1.1.부터 적용

4) 주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우 기본세율 - 14.1.1.부터 적용

5) 16.1.1. 이후 모든 지역의 비사업용토지  비사업용 토지 세율 (소법 104 / 8, 기본세율 + 10%p)

6), 7) 조정대상지역 (18.3월 현재) 서울시 전역, 부산시 (해운대 연제, 동래, 남부, 산진 및 수영, 기장군), 경기도[과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시 및 화성시 (반송동, 석우동, 동탄면 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 신리, 영천리, 오산리, 장지리, 중리, 청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)], 세종시 (행정중심복합도시건설예정지역) 

8) 17.8.3. 주택 지정지역 지정 (용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 세종시)

9) 16.1.1.이후 양도분부터 적용 됨

 

양도소득세란?

- 토지, 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세를 말합니다. 양도 소득세가 부과되는 자산은 토지 와 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득과 부동산을 취득할 수 있는 권리 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득, 일정한 주식 또는 출자지분의 양도로 인하여 발생하는 소득, 기타 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 등입니다. 자산의 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계 없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.

 

1. 개요

- 자산양도로 인하여 벌어들인 자본이익에 대해 부과하는 세금을 가리켜 양도소득세라 하며 줄여서 양도세라 부르기도 한다. 예를 들어 1년 전에 10억 원에 샀던 토지나 건물을 1년만에 12억 원에 팔아 2억 원의 양도차익을 거두었을 때 여기에 부과하는 세금입니다.

 

 

최근 언론에서 보유세 중 하나인 종합부동산세와 비교하여 양도소득세를 거래세의 일종으로 취급하지만 위에서 예시한 대로 만약 10억 원에 샀던 토지나 건물을 다시 10억 원에 팔면 양도소득세가 발생하지 않습니다. 즉 양도차익이 없다면 양도소득세는 부과되지 않습니다. 이렇듯 양도소득세는 양도차익으로 소득이 생기면 그 소득에 부과되는 소득세의 일종이지, 취득세와 같이 부동산 거래 때 무조건 내야 하는 거래세가 아닙니다.

 

부동산 양도세율

 

2. 적용 내용

최근 세제 혜택이 주택을 보유 뿐만 아니라 거주 요건까지 더해져서 주택을 오래 보유 했다는 이유만으로 세제 혜택을 받는것이 어렵게 됐습니다. 

 

한 세대에 집을 한 채만 보유하고 있는 경우, 그 집을 팔 때 발생하는 양도 차익에 대해서는 양도세를 비과세로 하는 혜택을 주는데, 양도 비과세도 보유기간이 2년 이내로 짧은 경우에는 받을 수 없고 최소한 2년은 넘어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 주택은 2년 넘게 갖고 있으면서 직접 거주한 기간도 2년이 넘어야 비과세가 적용 됩니다.

 

일시적 2주택은 종전 주택을 최대한 빨리 팔아야 하는 요건도 있는데, 종전에 살던 주택을 3년 이내에 팔면 이사를 가기위해 신규주택을 취득한 것으로 보고 비과세 혜택을 주는 것 입니다.

 

그런데 조정대상지역은 기존 주택을 팔아야 하는 기간이 더 짧은데, 이사들어가는 집을 2018년 9월 14일 부터 2019년 12월 16일 이전에 취득한 경우는 기존에 살던집을 3년이 아닌 2년 이내에 팔아야 일시적 2주택 비과세 대상이 됩니다.

 

또한 2019년 12월 17일 이후에 취득한 경우라면 기존 주택을 1년 이내에 팔아야 비과세를 받을수있고 1년 이내에 세대원 전원이 신규 주택으로 전입까지 마쳐야 합니다.

 

부동산 양도세율

 

※ 양도소득세 과세표준 구간 신설 및 최고 세율이 인상됩니다.

1월부터 적용되는 관련 항목들을 정리해 보자면

 

 

1) 양도세 최고세율 인상 됩니다.

최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오릅니다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정되게 됐습니다.

 

2) 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식 변경 됩니다.

1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식이 바뀌게 됐습니다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 다른주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날로부터 계산하는 방식으로 바뀝니다.

다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 합니다.

 

3) 법인 보유 주택 추가세율 인상 됩니다.

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상됩니다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(1025%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 올해부터는 추가세율이 20%로 인상됩니다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용됩니다.

법인으로 주택을 매매해서 거래하는 이득을 취하는 방식이 방지 될꺼같습니다.

 

4) 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세율 인상됩니다.

현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 올해 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상됩니다. 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용하게 됐는데, 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 올해 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용합니다. 또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 올해에는 각각 20%, 30%로 인상됩니다.

 

5) 장기보유특별공제 거주요건 추가 됩니다.

1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 올해까지 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했습니다. 그러나 올해부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따지게 됩니다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것입니다.

즉, 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 됐습니다.

 

6) 분양권도 주택 수에 포함 됩니다.

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과됩니다. 다만, 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지는 않습니다.

 

앞으로도 이것저것 잘 잊어버리는 기억력 때문에 시작한 블로그지만.. 하나하나 좋은 정보를 정리해서 필요한 여러 사람과 함게 기억하고 알아가는 기회가 되도록 노력하겠습니다.